评估标准与方法
本公司遵循国际资产评估准则，并严格遵守泰评估师协会（The Valuers Association of Thailand）的规定。主要评估标准分为两类：市场价值标准与非市场价值标准。
- 市场价值标准 (Market Value Basis)
适用于在市场中有足够交易数据可供比较的资产。
* 市场价值 (Market Value)： 指自愿买方与自愿卖方在评估日，于公平交易且无外部压力下，对资产所有权转让所达成的估计金额（一般不含交易税费及手续费）。
- 非市场价值标准 (Non-Market Value Basis)
适用于交易稀少、无市场交易或缺乏足够对比数据的特殊资产。
* 包含类型： 投资价值 (Investment Value)、使用价值 (Value in Use)、持续经营价值 (Going Concern Value)、保险价值 (Insurable Value)、计税价值 (Taxable Value)、特殊价值 (Special Value)、强制拍卖价值 (Forced Sale Value)、残值 (Salvage Value) 及折旧后重置成本 (Depreciated Replacement Cost) 等。
三大核心评估方法
* 成本法 (Cost Approach)
* 原理： 资产价值 = 异地重置或重建成本 – 累计折旧 + 土地市场价值。
* 适用： 厂房等特定用途建筑。
* 市场比较法 (Market Approach)
* 原理： 评估资产价值 = 参照近期同类市场成交资产的价格。
* 适用： 市场活跃、对比数据充足的资产（如住宅项目）。通常结合 Sale Adjustment-Grid 或 WQS 等技术进行多维度量化分析。
* 收益法 (Income Approach)
* 原理： 评估资产价值 = 未来预期净收益的折现总和（公式：V = I / R）。
* 细分方法：
* 直接资本化法 (Direct Capitalization)： 适用于收益稳定、市场波动的成熟小型资产（如商用 condo、办公单元）。
* 现金流折现法 (Discounted Cash Flow / DCF)： 适用于未来收益随市场波动的资产，需结合 NPV、IRR 及折现率进行深度财务分析。
补充衍生方法
* 假设开发法 / 剩余法 (Hypothetical Development / Residual Method)： 评估待开发土地或未完工项目。公式为：项目总价值 – 建设成本 – 其他开发成本 = 土地价值。
* 统计模型评估法 (CAMA / MRA)： 利用多元回归分析建立统计模型，适用于征地、土地整理等大批量土地的集中评估。
> 评估结论： 评估师会综合应用上述一种或多种方法，结合市场复核与专业经验，进行综合加权与分析，最终得出客观合理的评估结论。
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标准工作流程与内部控制
* 业务接洽： 洽谈金融机构（抵押物评估）或接洽企业及个人客户需求。
* 初审资料： 查验地契副本、建筑图纸/许可证、租赁合同或近 3-5 年财务报表等必要文件。
* 产权与法律限制核查： 对接土地局核实产权原件，排查查封、抵押负荷、政府征地规划、城市规划限高及通行权（Legal Right of Way）等事项。
* 现场勘查： 依据官方地图及地契坐标进行现场定位与资产实地勘测。
- 现场勘查 (Field Survey)
评估师需实地勘查资产内部状况及外部环境，并记录于工作底稿（Work Sheet）中：
* 内部状况（土地及地上物）： 勘查土地边界、形状、已开发/未开发区域、水塘等比例；核实建筑数量、实际用途、是否实现最高最佳利用（Highest and Best Use）及基础配套设施接入情况。
* 注：对于建筑物，仅针对肉眼可见部分进行外观勘查，不包含地基或隐藏结构的承重与安全性检测。
* 外部环境： 评估周边交通便利度、拥挤度、区域定位（商业/工业/住宅/农业）、环境污染/噪音影响，以及是否存在影响价值的当地风俗忌讳（如路冲/T型路口等）。
* 法律法规核查： 确认相关法律法规限制及合规性。
- 市场数据收集 (Market Data Collection)
勘查人员与评估师从代理商、相关机构及公开市场等多渠道收集可比市场交易与挂牌数据，提交评估委员会审查。
- 市场数据分析 (Market Data Analysis)
评估委员会对收集的数据进行议价调整，并与公司内部数据库对比。若数据差异较大，将向当地银行信贷人员、分行经理或权威渠道进一步核实。
- 评估方法应用 (Valuation Methods)
采用国际通用评估标准：
* 市场比较法 (Market Comparison Approach)
* 成本法 (Cost Approach)
* 收益法 (Income Approach)
- 编制评估报告 (Reporting)
标准报告包含以下核心要素：
* 评估目的
* 资产概要及评估价值
* 通用评估原则与本次采用的方法
* 资产细节、发展趋势及最高最佳利用分析
* 产权核实与位置认定
* 交通状况与基础设施配套
* 可比市场数据
* 定义说明（市场价值与强制拍卖价值）
* 评估条件与限制因素
* 评估过程（数据来源及计算过程）
* 土地及建筑物详细估算表
* 相关附件
- 评估结果审批与内控 (Approval & Internal Control)
为确保评估客观公正并防止内部作弊，公司实行勘查与评估权责分离制度：
* 现场勘查人员： 仅负责实地勘查、收集核对资料及提交勘查报告，无权独立决定评估价格。
* 评估委员会审批： 评估价格须由评估委员会集体审批，每项业务至少由 2 名 具备资质的人员共同审核签署（包含 1 名副总经理级别以上高管及 1 名评估部门经理）。
服务客户与合作机构 (Major Clients)
本公司长期为各大金融机构、资产管理公司及国有企事业单位提供专业评估服务：
* 商业银行及政策性银行： 泰京银行 (KTB)、TMBThanachart (TTB)、暹罗商业银行 (SCB)、CIMB Thai、大城银行 (BAY)、大华银行 (UOB)、TISCO、盘谷银行 (BBL)、政府储蓄银行 (GSB)、泰国央行 (BOT)、伊斯兰银行 (IBANK)、渣打银行 (Standard Chartered)、SME Bank、EXIM Bank、Thai Credit Bank 等。
* 资产管理公司 (AMC)： Phaya Thai AMC、Bangkok Commercial AMC (BAM)、Sukhumvit AMC (SAM)、Thai AMC 等。
* 政府机构及国企： 地方电网局 (PEA)、发电局 (EGAT)、国家住宅局 (NHA) 等。
* 合作社及大型组织： 泰国农业合作社联合会、税务局储蓄合作社、发电局储蓄合作社、泰国央行员工储蓄合作社、孔敬大学储蓄合作社等。